Cambiar la hipoteca de banco o renegociarla: subrogación y novación explicadas

Si pagas una hipoteca con un tipo peor que el que ofrecen hoy otros bancos, tienes dos caminos para mejorarla sin cancelarla y firmar otra desde cero: llevártela a otra entidad (subrogación) o renegociarla con la tuya (novación). Los dos tienen costes, plazos y límites legales distintos, y elegir bien puede suponer miles de euros.

Subrogación y novación: en qué se diferencian

La Ley 2/1994 permite subrogar a otra entidad sin el consentimiento del banco actual, y en esa escritura solo se puede pactar el cambio del tipo de interés, la alteración del plazo o las dos cosas. Si necesitas ampliar capital, por ejemplo para una reforma, la subrogación no sirve: tendrías que hacer después una novación con el nuevo banco o cancelar y firmar un préstamo nuevo.

Existe también la subrogación de deudor, que es otra cosa: cuando compras una vivienda y te quedas con la hipoteca del vendedor. Este artículo trata solo de la subrogación de acreedor, la que sirve para cambiar de banco.

Qué costes tiene cada opción

Comisión o compensación al banco actual

Para el banco que pierdes, la subrogación equivale a que le devuelvas el préstamo por anticipado. Por eso se aplican los límites del artículo 23 de la Ley 5/2019 a las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019, siempre con el tope adicional de la pérdida financiera real del banco:

El último límite, el del cambio de variable a fijo, también cubre el cambio a un préstamo con un primer periodo fijo de al menos tres años. Además, según la disposición transitoria primera de la Ley 5/2019, se aplica cualquiera que sea la fecha en la que firmaste la hipoteca. Para el resto de casos, si tu hipoteca es anterior a junio de 2019, la compensación es la que fija tu escritura dentro de los límites de la norma vigente al firmar.

En la novación, el Banco de España, en su Portal del Cliente Bancario, recuerda que el banco solo puede cobrar comisión si estaba prevista en el contrato original. Si la novación se limita a ampliar el plazo, la Ley 2/1994 fija un máximo del 0,1 % del capital pendiente.

Notaría, registro e impuestos

La Ley 2/1994 abarata los dos procesos:

• Notaría: los honorarios se calculan como documento sin cuantía, es decir, con el arancel mínimo, no en proporción al importe.
• Registro de la Propiedad: se aplica el arancel de inscripción sobre el capital pendiente con una rebaja del 90 %.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: la novación que solo cambia el tipo de interés, el plazo o ambos está exenta, siempre que el acreedor sea una entidad financiera.

A esto puede sumarse una tasación nueva si la pide el banco que te recibe y, en algunos casos, gestoría. Pide a la nueva entidad, junto a la oferta, un documento con todos los gastos que vas a pagar tú y los que asume ella: muchos bancos se hacen cargo de parte de ellos para captar clientes.

Cuándo compensa: un ejemplo con cifras

Supongamos que te quedan 150.000 € por pagar y 20 años (240 cuotas) de una hipoteca fija al 4 %, firmada hace seis años. Otro banco te ofrece subrogarte a un fijo del 3 %, y tu banco, al enterarse, te propone una novación al 3,5 %. Todos los tipos son ejemplos para hacer el cálculo, no ofertas reales.

Ahora restamos costes.

Subrogación. Como la hipoteca es fija y está en sus diez primeros años, el banco actual puede reclamar hasta un 2 % de 150.000 €, es decir, 3.000 €, siempre que acredite esa pérdida financiera (y la tendrá probablemente si los tipos de mercado han bajado, que es justo por lo que te ofrecen uno mejor). Supongamos otros 800 € entre tasación, notaría y registro (cifra supuesta; pide el presupuesto real). Coste total: 3.800 €.

• Ahorro mensual: 77,07 €.
• Tardas 50 meses en recuperar el coste (3.800 / 77,07 = 49,3).
• Ahorro neto en toda la vida del préstamo: 18.497,78 − 3.800 = 14.697,78 €.

Novación. Supongamos que tu banco no cobra comisión (porque no estaba pactada) y que pagas 300 € de notaría y registro (cifra supuesta).

• Ahorro mensual: 39,03 €.
• Recuperas el coste en 8 meses.
• Ahorro neto: 9.367,42 − 300 = 9.067,42 €.

En este ejemplo la subrogación gana por más de 5.600 €, pero la decisión depende de las cifras. La subrogación pierde atractivo si te quedan pocos años, si el capital pendiente es pequeño o si la diferencia de tipo es escasa, porque los costes fijos pesan más. Y ojo con las vinculaciones: si el 3 % exige contratar seguros de vida y hogar, suma su coste anual a la cuenta antes de comparar. En la comparativa de tipos de seguros tienes referencias para valorarlo.

Una regla práctica: divide los costes totales entre el ahorro mensual. Si el resultado es mucho menor que los meses que te quedan de hipoteca, el cambio compensa; si se acerca, probablemente no.

Pasos para cambiar de banco (subrogación)

1. Busca ofertas y compáralas por TAE, no solo por TIN, incluyendo las vinculaciones. Si necesitas repasar estos conceptos, están explicados en los conceptos básicos antes de pedir una hipoteca.
2. Pide la oferta vinculante. La nueva entidad debe entregarte una oferta vinculante con las condiciones financieras y un documento con los gastos. Según el Portal del Cliente Bancario, tiene una validez mínima de 15 días. Al ser una operación sujeta a la Ley 5/2019, también te darán la ficha europea de información normalizada (FEIN) y la ficha de advertencias estandarizadas (FiAE).
3. Acepta la oferta. Al aceptarla autorizas a la nueva entidad a notificárselo a tu banco actual.
4. Certificado de deuda. Tu banco tiene un máximo de siete días naturales para entregar el certificado del importe pendiente.
5. Plazo de enervación. Durante quince días naturales desde esa entrega, tu banco puede ofrecerte una novación que iguale o mejore la oferta. Mientras corre este plazo no se puede firmar la subrogación. Si aceptas su contraoferta, te quedas; si no, sigues adelante.
6. Firma ante notario. El notario debe darte asesoramiento gratuito y comprobar que has recibido la documentación precontractual con al menos diez días naturales de antelación. La nueva entidad paga la deuda y la subrogación produce efectos cuando declara en la escritura haber pagado la cantidad certificada. La ley precisa que el banco antiguo no puede negarse a recibir el pago.
7. Revisa lo que queda abierto. Cancela o traslada los productos vinculados que ya no necesites (seguros, tarjetas, cuentas) y comprueba en los recibos siguientes que la cuota es la pactada.

Pasos para renegociar con tu banco (novación)

1. Lleva una oferta de otro banco por escrito. Es tu mejor argumento: el banco sabe que puedes irte.
2. Pide la nueva FEIN y la FiAE con las condiciones modificadas. El Portal del Cliente Bancario indica que debes recibir la documentación al menos diez días naturales antes de firmar.
3. Compara la novación con la subrogación con la regla de los meses de recuperación del apartado anterior.
4. Firma ante notario y revisa la escritura: que el tipo, el plazo y las vinculaciones sean exactamente los que te ofrecieron.

Lo que conviene llevar decidido

Antes de hablar con ningún banco, ten claros tres números: tu capital pendiente, los meses que te quedan y la compensación que marca tu escritura. Con ellos puedes calcular en una hoja de cálculo la cuota de cada oferta y cuánto tardas en recuperar los gastos. Si una oferta no aguanta esa cuenta, ningún argumento comercial la mejora. Y si la de tu banco se queda cerca de la de fuera, la novación suele ser la opción más sencilla y barata.