Amortizar anticipadamente la hipoteca: reducir cuota o plazo y qué comisiones te pueden cobrar

Tienes unos ahorros, una hipoteca que pagas cada mes y la tentación de darle un golpe a la deuda. Antes de llamar al banco conviene saber tres cosas: qué opción te ahorra más intereses, cuánto te pueden cobrar por hacerlo y si ese dinero estaría mejor en otro sitio. Aquí tienes las tres, con números.

Qué significa amortizar anticipadamente

Amortizar anticipadamente es devolver al banco una parte del capital pendiente (amortización parcial) o todo (cancelación total) antes de lo previsto en el cuadro de amortización. El dinero que entregas no paga intereses: va directo a reducir la deuda, y como los intereses de cada mes se calculan sobre el capital pendiente, todos los meses siguientes pagas menos interés.

La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, reconoce en su artículo 23 el derecho a reembolsar el préstamo, total o parcialmente, en cualquier momento. El contrato puede exigirte un preaviso, pero de un mes como máximo. Además, cuando comunicas al banco que quieres amortizar, este tiene tres días hábiles para darte por escrito (en soporte duradero) la información sobre las consecuencias económicas de la operación.

Reducir cuota o reducir plazo

Cuando haces una amortización parcial tienes dos caminos:

• Reducir cuota: mantienes los años que te quedan y pagas menos cada mes.
• Reducir plazo: sigues pagando la misma cuota y terminas antes.

Si el contrato no lo fija, lo habitual es que el banco te pregunte cuál prefieres. Revisa la escritura o pregúntalo antes de hacer la transferencia, porque algunas entidades aplican una opción por defecto.

Ejemplo resuelto

Supongamos una hipoteca de 200.000 € a 25 años (300 cuotas) a un tipo fijo del 3 %. Es un tipo de ejemplo, no una oferta de mercado.

1. Tipo mensual: 0,03 / 12 = 0,0025.
2. Cuota con el sistema francés: 200.000 × 0,0025 / (1 − 1,0025^−300) = 948,42 €.
3. Intereses totales si no tocas nada: 948,42 × 300 − 200.000 = 84.526,79 €.

Al cumplir cuatro años (48 cuotas pagadas), has abonado 45.524,29 €, de los que 22.685,58 € han sido intereses. El capital pendiente es de 177.161,29 € y, si sigues igual, te quedan por pagar 61.841,21 € de intereses en las 252 cuotas restantes.

En ese momento aportas 20.000 €. El capital pendiente baja a 157.161,29 €.

Con los mismos 20.000 €:

• Reduciendo cuota pagas 107,07 € menos al mes durante 21 años y ahorras casi 7.000 € de intereses.
• Reduciendo plazo terminas 37 cuotas antes (tres años y un mes) y ahorras casi 15.826 €, más del doble. La última cuota sería algo menor que las demás, porque solo cubre lo que queda.

La razón es sencilla: si mantienes la cuota, cada mes devuelves más capital del que devolverías con la cuota rebajada, la deuda baja más rápido y genera menos intereses.

El momento importa

La misma aportación rinde menos cuanto más tarde la haces. Si esos 20.000 € los aportas en el año 15, con 98.220,31 € pendientes, el ahorro en intereses sería de unos 3.175 € reduciendo cuota y de unos 6.103 € reduciendo plazo (27 cuotas menos). En los primeros años la mayor parte de cada cuota son intereses, y por eso amortizar pronto tiene más efecto.

Qué comisiones permite la Ley 5/2019

El artículo 23 de la Ley 5/2019 establece que, fuera de los casos que detalla, el banco no puede cobrarte ninguna comisión ni compensación por reembolso anticipado. Los casos en los que sí puede son estos, y siempre con dos topes a la vez: el porcentaje máximo de la ley y la pérdida financiera real que sufra la entidad.

Algunos detalles que conviene tener en cuenta:

• En las variables, las opciones A y B son excluyentes: el contrato elige una de las dos, no las dos.
• En la hipoteca mixta, el artículo 23 cuenta los diez años del límite del 2 % desde que empieza a aplicarse el tipo fijo.
• La pérdida financiera se calcula, según el mismo artículo, como la diferencia negativa entre el capital pendiente y el valor de mercado del préstamo, usando el índice de referencia que debe figurar en el contrato. Dicho de forma práctica: si los tipos de mercado han subido desde que firmaste a tipo fijo, el banco no pierde dinero cuando le devuelves el préstamo y no puede cobrarte compensación, aunque estés en los diez primeros años.
• Si tienes seguros vinculados, al cancelar el préstamo por completo el seguro accesorio se extingue (salvo que pidas mantenerlo con otro beneficiario) y tienes derecho a que te devuelvan la parte de prima no consumida.

Aplicado al ejemplo

Con los 20.000 € aportados en el cuarto año:

• Si fuera fija: hasta 400 € (2 %), y solo si el banco acredita esa pérdida.
• Si fuera variable con la opción de cinco años: hasta 30 € (0,15 %).
• Si fuera variable con la opción de tres años: 0 €, porque ya han pasado.

Incluso en el peor caso, 400 € frente a casi 15.826 € de intereses ahorrados reduciendo plazo es un coste pequeño. Aun así, pídele al banco la cifra exacta antes de dar la orden.

Si tu hipoteca es anterior a junio de 2019

La Ley 5/2019 entró en vigor el 16 de junio de 2019 y, según su disposición transitoria primera, no se aplica a los contratos firmados antes, salvo que después se hayan novado o subrogado. Esos préstamos se rigen por la norma vigente cuando se firmaron. Para hipotecas de vivienda firmadas por personas físicas desde el 9 de diciembre de 2007, la Ley 41/2007 limita la compensación por desistimiento al 0,5 % del capital amortizado en los cinco primeros años y al 0,25 % después (o a lo pactado, si es menor), y permite además una compensación por riesgo de tipo de interés solo en los periodos de revisión superiores a doce meses y solo si al banco le supone una pérdida. Lo que se aplique a tu caso está escrito en la escritura: búscalo en la cláusula de amortización anticipada.

Antes de amortizar, comprueba esto

Amortizar es una inversión sin riesgo cuyo rendimiento es exactamente el tipo de interés de tu hipoteca. Si tu hipoteca está al 3 %, cada euro que aportas te ahorra un 3 % anual. Eso no siempre es lo mejor que puedes hacer con ese dinero.

1. Ten un fondo de emergencia aparte. El dinero que entregas al banco no vuelve. Si mañana pierdes ingresos, no podrás recuperarlo. Primero cubre varios meses de gastos en un lugar disponible; aquí explicamos cómo crear un fondo de emergencia.
2. Paga antes las deudas caras. Si tienes saldo aplazado en una tarjeta de crédito o un préstamo personal con un tipo más alto, cancelarlos ahorra más por cada euro.
3. Compara con alternativas sin riesgo. Si un depósito o una cuenta remunerada te ofrecen, después de impuestos, más que el tipo de tu hipoteca, quizá compense mantener la liquidez. Si ofrecen menos, amortizar suele ganar.
4. Ten en cuenta posibles deducciones. Algunas hipotecas de vivienda habitual firmadas antes de 2013 conservan la deducción estatal en el IRPF bajo el régimen transitorio, con un límite anual. Si es tu caso, revisa con tu declaración si amortizar te hace perder parte de esa deducción.
5. Mira la cuota que te quedaría en una variable. Si tu hipoteca es variable, reducir cuota te da margen ante subidas futuras. Es un argumento razonable para preferir cuota aunque ahorre menos intereses.

Cómo hacerlo paso a paso

1. Revisa en la escritura la cláusula de reembolso anticipado: preaviso, compensación pactada y si eliges cuota o plazo.
2. Comunica al banco por escrito (en la app, en oficina o por correo) cuánto quieres amortizar y en qué fecha.
3. Exige la información que te deben dar en un máximo de tres días hábiles: compensación aplicable, nuevo capital pendiente y nuevo cuadro.
4. Indica si quieres reducir cuota o plazo y ten el dinero en la cuenta asociada el día acordado.
5. Guarda el justificante y el nuevo cuadro de amortización. Comprueba en la siguiente cuota que el importe o el número de cuotas restantes ha cambiado como esperabas.

Cómo decidir en dos minutos

Si tu prioridad es pagar menos intereses y tu presupuesto aguanta la cuota actual, reduce plazo. Si la cuota te aprieta o tu hipoteca es variable y temes subidas, reduce cuota. Y si dudas, haz las dos cuentas con tu capital pendiente y tu tipo real, como en la tabla de arriba: el banco está obligado a darte los datos y la diferencia suele ser lo bastante grande como para que la decisión se tome sola. Para entender mejor cómo se reparte cada cuota entre capital e intereses, repasa los conceptos básicos antes de pedir una hipoteca.